Ипотечный брокер по-русски

комментариев: 0 / добавить комментарий

При покупке жилья в кредит нервы человека, как правило, взвинчены до предела: зарабатывая на квартиру, он попутно вынужден искать подходящую ипотечную программу банка-кредитора и собирать необходимые справки и документы. Снимая с себя дополнительный груз, некоторые заемщики уже сейчас предпочитают обращаться к посреднику, ипотечному брокеру.

Пока услугами таких специалистов пользуются единицы, но многие предсказывают взлет популярности этой профессии в недалеком будущем. Так же как и риелторы, к которым сначала относились с недоверием, ипотечные брокеры будут восприниматься как неотъемлемая часть сделок с недвижимостью.

За рубежом услугами посредников в ипотечных делах пользуется большинство заемщиков. К примеру, в США 71% всех предоставленных ипотечных кредитов проходит через посредника. В России до этого показателя пока очень далеко. В то же время метод работы российского брокера несколько отличается от западного. Зарубежным коллегам за каждого успешного клиента комиссионные платит банк, у нас же этот груз взвален на заемщика.

В любом случае, заемщик вправе выбирать. Стоимость брокерских услуг может быть гораздо меньше, если, например, необходимо просто найти квартиру. Брокерские компании предоставляют как отдельные услуги, так и комплексные. Они возьмутся за подбор квартиры, заполнение заявки в банк на получение кредита, соберут все необходимые документы и даже представят ваши интересы в банке. Эти услуги недешевы, но зато уменьшается риск, что клиенту откажут в кредите. Полный пакет услуг ипотечного брокера обойдется в среднем в 3-6% от стоимости жилья. Существуют и фиксированные ставки за каждую отдельную услугу.

Банкам выгодно привлекать клиентов, и сотрудничество с ипотечными брокерами им на руку. Такое партнерство может быть построено на весьма выгодных условиях как для банка, так и для посредника. Особенно это касается тех, кто приводит в банк большое количество клиентов. К примеру, банк может предложить брокерам некоторые послабления - ускорить рассмотрение заявки, сделать скидку на комиссионные. Понятно, что брокер выбирает для потенциального заемщика ипотечную программу из тех, что предлагают банки-партнеры, а не самую выгодную из существующих на рынке. Выгода заемщика в данном случае только одна - положительное и быстрое решение банка о выдаче ипотечного кредита.

Но сегодня не только заемщики не спешат воспользоваться услугами ипотечных брокеров. Из-за того что ипотека - молодое явление для России, и еще не все шероховатости сглажены, банки предпочитают сами оценивать кредитоспособность заемщика, и не торопятся доверяться посреднику.

Перекредитование

К сожалению, никакой посредник не в силах сделать экономическую ситуацию в России стабильной, и многие из граждан по-прежнему боятся обременять себя на долгий срок. Но все же есть те, кто смело берет ипотечный кредит, несмотря на всевозможные рыночные катаклизмы и не дожидаясь лучших времен, когда процентная ставка снизится еще на несколько пунктов. На случай таких изменений они держат в рукаве карту перекредитования. Но и в этой операции есть свои подводные камни.

Казалось бы, чего проще. Сначала взять кредит в банке и добросовестно выплачивать проценты. А как только появятся более выгодные условия в других банках, обратиться туда с просьбой предоставить сумму на погашение оставшейся задолженности. Правда, второй банк потребует залоговое обязательство. Но и эта проблема решаема, причем на законодательном уровне. Статья 342 Гражданского кодекса позволяет перезакладывать имущество: квартира, купленная по ипотеке, может стать залогом и во втором банке. Но не все так просто. В этой же статье говорится, что имущество можно закладывать во второй раз, только если первый залогодержатель не запрещает этого заключенным договором. Банки, опасаясь потерять клиентов, прописывают в ипотечных договорах, что без согласования с ними заемщик не вправе перезакладывать квартиру.

Поэтому перекредитование пока не приобрело массовый характер. Банкам-кредиторам невыгодно отпускать своих клиентов, и они предлагают заемщикам встречные варианты кредитования, реструктуризируя оставшийся долг.

Прежде чем соглашаться на процедуру перекредитования, нужно оценить насколько это выгодно. Ведь придется вновь заплатить за справки и всю документацию на получение кредита. По подсчетам банкиров, перекредитование окупает себя, если разница в процентных ставках не менее 2-3%.

Перекредитование предполагает досрочное погашение кредита в первом банке. А на досрочное погашение банки идут без особого удовольствия, определяя штрафные санкции на такой случай. Однако по сравнению с зарубежными банками российские выдвигают более мягкие требования.

Разные ипотечные программы имеют разные правила досрочного погашения. Где-то нет штрафов, но досрочные выплаты осуществляются в определенных банком размерах. В других банках действует запрет в течение 1-2 лет на досрочное погашение, а затем приплюсовываются штрафы в размере 1-3% от суммы, которая выплачивается сверх положенной. Есть и другие ограничения.

Например, в КИТ Финанс по рублевой ипотечной программе КИТ - Долгосрочный стандарт (кредит сроком от 20 лет) досрочное погашение кредита без взимания комиссии допускается по истечении 60 месяцев с даты предоставления кредита. При погашении кредита ранее 60 месяцев взимается комиссия в размере 5% от суммы досрочного погашения. Минимальная сумма досрочного частичного погашения составляет 30 тысяч рублей.

В "МДМ-банке" по "Базовой программе - вторичный рынок жилья" сумма досрочного погашения составляет не менее $1 тысячи (эквивалент в евро или рублях) без учета суммы ежемесячного платежа, а мораторий на досрочное погашение отсутствует. Но при досрочном погашении кредита в течение первых 6 месяцев взимается комиссия в размере 2% от суммы оставшегося долга.

Такие процедуры хороши для заемщиков со стабильным финансовым положением и свободным капиталом. Но никто не застрахован от непредвиденных ситуаций.

Как правильно стать банкротом

К сожалению, некоторые заемщики, заключая договор ипотечного кредитования, не соизмеряет свои возможности с обязательствами. Ряд экспертов считают, что доля вины в невозвратах лежит и на банках: они не до конца раскрывают условия кредитования, а в результате заемщику приходится выплачивать совсем не те суммы, на которые он рассчитывал изначально. Но банкиры не видят за собой никаких грехов и указывают на то, что договор необходимо читать внимательно, тем более что на его изучение дается время.

На сегодняшний день доля невозвратов по ипотеке невелика и составляет десятые доли процента. Но пока ипотечное кредитование в России находится в процессе становления, нельзя утверждать, что все так и останется. Во всяком случае уже сегодня банкиры задумываются о том, как обезопасить себя от нерадивых заемщиков.

По их прогнозам, низкие процентные ставки и отсутствие первоначального взноса увеличит число невозвратов. Участники рынка уверены, что если человек не имеет стартовой суммы, значит он не умеет жить по средствам. И поэтому не может быть уверенности в том, что взяв ипотечный кредит должник сумеет его вернуть. Однако несмотря на это банки идут на риск и продолжают выдавать кредиты, все больше смягчая условия.

Возможно, что в скором времени государству удастся урегулировать отношения между кредитором и заемщиком. Так, Минэкономразвития уже подготовило проект закона "О банкротстве физических лиц". Суть этого документа заключается в том, что заемщик, который не в состоянии расплатиться по кредиту, обязан самостоятельно обратиться в суд и объявить себя банкротом. В этом случае он получит отсрочку на три месяца для составления плана погашения долга. В течение этого периода он будет освобожден от выполнения требований кредитора. Правда, некоторое время человек не сможет заниматься предпринимательской деятельностью, быть учредителем юридических лиц и занимать руководящие должности. По замыслу создателей, закон о банкротстве упорядочит процесс взыскания долгов и избавит банки от ненужных расходов.

автор: PRO Недвижимость

источник: www.pro-n.ru | комментариев: 0 | просмотров: 203 | 22/11/2006

URL	http://www.topofarticles.com/articles/ipotechnyi-broker-po-russki/
Ссылка	<a href="http://www.topofarticles.com/articles/ipotechnyi-broker-po-russki/">Ипотечный брокер по-русски</a>
BBCode	[url=http://www.topofarticles.com/articles/ipotechnyi-broker-po-russki/]Ипотечный брокер по-русски[/url]

Ваше имя*:	(max 64 символа)
E-mail:	(max 64 символа)
Комментарий*:	без HTML (min 20, max 1000 символов)
Код подтверждения*: